Die Maklerformel: warum die Rendite im Exposé fast immer zu hoch ist

Was die Maklerformel rechnet

Die Zahl im Exposé ist in aller Regel die Bruttoanfangsrendite, umgangssprachlich Maklerformel:

Bruttoanfangsrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Daran ist nichts manipulativ. Die Formel ist eine anerkannte Kennzahl und macht Objekte grob vergleichbar. Sie sagt nur nichts darüber, was du tatsächlich bezahlst und was tatsächlich bei dir ankommt — und genau das ist die Frage, mit der du vor dem Exposé sitzt.

Ein Beispiel, Schritt für Schritt

Eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen: 350.000 € Kaufpreis, 72 m², 1.150 € Kaltmiete im Monat, also 13.800 € im Jahr.

Kaufnebenkosten hier: 6,5 % Grunderwerbsteuer (NRW) + 1,5 % Notar und Grundbuch + 3,57 % Maklercourtage = 40.495 €. In Bayern mit 3,5 % Grunderwerbsteuer fällt der zweite Schritt milder aus — die Richtung bleibt.

Lücke 1: die Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage zahlst du mit, sie stehen aber nicht im Nenner der Maklerformel. Je nach Bundesland sind das 8 bis 12 % des Kaufpreises — Geld, das die Bank in aller Regel nicht finanziert und das aus deinem Eigenkapital kommt.

Im Beispiel kostet allein diese Korrektur 0,41 Prozentpunkte. Das klingt klein und ist es nicht: es sind gut 10 % der ausgewiesenen Rendite.

Lücke 2: die nicht umlagefähigen Kosten

Vom Hausgeld kannst du einen Teil auf die Mieter umlegen — Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister. Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bleiben bei dir. Dieser Teil verschwindet aus deiner Miete, bevor du irgendetwas davon siehst.

Rate ihn nicht: er steht in der Hausgeldabrechnung oder im Wirtschaftsplan der WEG, aufgeteilt nach umlagefähig und nicht umlagefähig. Wenn dir beides nicht vorliegt, ist das die erste Unterlage, nach der du fragst.

Lücke 3: die Miete selbst

Die schwierigste Zahl ist die Miete, weil sie oft nicht die aktuelle ist, sondern eine erwartete nach Neuvermietung. Frag, ob die angesetzte Miete tatsächlich fließt, seit wann, und was der örtliche Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen hergibt. Bei einer bestehenden Vermietung begrenzt zusätzlich die Kappungsgrenze, wie schnell du überhaupt erhöhen darfst.

Vier Fragen an den Verkäufer

Alle vier sind aus Unterlagen beantwortbar, die es ohnehin gibt. Wer bei allen vieren ausweicht, sagt damit auch etwas.

1. Auf welchen Kaufpreis ist die genannte Rendite gerechnet — mit oder ohne Kaufnebenkosten?
2. Wie hoch ist das Hausgeld, und welcher Teil davon ist nicht umlagefähig?
3. Ist die angesetzte Miete die aktuelle Kaltmiete, oder eine erwartete nach Neuvermietung?
4. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG, und stehen Sanierungen an?

Häufige Fragen

Ist die Maklerformel unseriös?

Nein. Sie ist eine gängige Kennzahl und für einen schnellen Vergleich zweier Objekte brauchbar. Sie wird erst irreführend, wenn sie als „deine Rendite“ präsentiert wird, denn dafür fehlen ihr die Kaufnebenkosten und deine laufenden Kosten.

Welche Rendite ist denn realistisch?

Das hängt zu stark von Lage, Zustand und Finanzierung ab, um es seriös in eine Zahl zu fassen. Nützlicher als eine Zielgröße ist der Abstand: rechne dieselbe Wohnung einmal nach Maklerformel und einmal mit allen Kosten. Ein großer Abstand heißt nicht „schlechtes Objekt“, sondern „die genannte Zahl beschreibt nicht deinen Fall“.

Zählt die AfA nicht auch zur Rendite?

Die AfA senkt deine Steuerlast, sie ist keine Einnahme. Sie gehört in eine Nach-Steuer-Betrachtung und darf nicht in die Mietrendite gerechnet werden — sonst vergleichst du zwei verschiedene Dinge.

Selbst nachrechnen

Du musst dafür nichts abtippen. Kopiere die Renditeberechnung aus dem Exposé oder der Makler-E-Mail in den Chat im Rechner: Kaufpreis, Miete und die versprochene Rendite werden erkannt, und du siehst beide Zahlen nebeneinander — die aus dem Exposé und die auf deine tatsächlichen Kosten gerechnete. Das Nachrechnen läuft in deinem Browser, ohne Anmeldung.

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