Kaufnebenkosten: die 9 bis 15 Prozent, die keine Bank finanziert
Die Kaufnebenkosten sind der unangenehmste Posten einer Immobilienkalkulation: Sie fallen sofort an, sie sind fast immer aus Eigenkapital zu zahlen, und sie erzeugen keinen Gegenwert, den du später verkaufen kannst. Je nach Bundesland und Maklerlage sind es 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer setzt jedes Bundesland selbst fest, und die Spanne ist erheblich — zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen 3 Prozentpunkte. Auf 300.000 Euro Kaufpreis sind das 9.000 Euro Unterschied für dasselbe Objekt.
Die Steuer wird auf den Kaufpreis erhoben, nicht auf den Beleihungswert. Mitverkauftes Inventar — Küche, Einbauschränke — kann im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage, sofern der Betrag realistisch ist.
GrEStG — gesetze-im-internet.de
Grunderwerbsteuer aller Bundesländer
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Stand 2026. Sätze werden von den Ländern geändert, bei einem konkreten Kauf lohnt der Blick auf die aktuelle Landesregelung.
Notar und Grundbuch
Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden, daran ist nicht zu verhandeln: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich. In der Praxis kalkuliert man rund 1,5 Prozent für den Notar und etwa 0,5 Prozent für die Eintragungen im Grundbuch, zusammen also ungefähr 2 Prozent.
Ein Teil davon entfällt auf die Eintragung der Grundschuld — das ist Finanzierungsaufwand, nicht Kaufaufwand. Wer ohne Kredit kauft, zahlt entsprechend weniger.
Maklerprovision und die Teilungspflicht
Seit Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Teilungspflicht: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Der Käufer kann also nicht mehr die gesamte Provision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
„Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten." — § 656c Abs. 1 BGB
Wichtig: Die Regel gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte. Wer ein Zinshaus kauft, kann weiterhin die vollen 3 bis 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer tragen. Und ohne Makler entfällt der Posten ganz — bei einem Direktkauf sind die Nebenkosten schnell 3 Prozentpunkte niedriger.
Rechenbeispiel
Eigentumswohnung, 300.000 Euro, Nordrhein-Westfalen, mit Makler.
- Grunderwerbsteuer 6,5 %: 19.500 Euro
- Notar und Grundbuch rund 2 %: 6.000 Euro
- Maklerprovision 3,57 % (Käuferanteil): 10.710 Euro
- Summe: 36.210 Euro, also 12,1 % des Kaufpreises
Bei 20 Prozent Eigenkapital brauchst du also nicht 60.000 Euro, sondern rund 96.000 Euro — die Nebenkosten erhöhen den Eigenkapitalbedarf um 60 Prozent. Genau dieser Sprung bringt die meisten Finanzierungsanfragen zum Scheitern.
Warum der Posten die Rendite so stark drückt
Die Nebenkosten erhöhen die Investition, aber nicht die Miete. In der Nettomietrendite stehen sie im Nenner und senken die Rendite unmittelbar: Aus 3 Prozent Bruttorendite werden allein durch 12 Prozent Nebenkosten etwa 2,7 Prozent — vor allen laufenden Kosten. Und sie sind beim Wiederverkauf verloren, weshalb ein Verkauf nach zwei Jahren fast immer ein Verlustgeschäft ist, selbst bei gestiegenem Marktpreis.
Ein Trost: Der auf das Gebäude entfallende Anteil der Nebenkosten erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Steuerlich sind sie also nicht vollständig verloren, sondern werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Mit deinem Bundesland rechnen
Der Rechner setzt die Grunderwerbsteuer automatisch aus dem Bundesland und zeigt dir den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf inklusive aller Nebenkosten.