AfA bei Immobilien: welcher Satz gilt, und was er dir wirklich bringt
Die AfA ist der Posten, der eine Vermietung überhaupt erst tragfähig macht — und der am häufigsten falsch angesetzt wird. Zwei Dinge entscheiden über die Höhe: das Baujahr des Gebäudes und der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Beides hat nichts mit dem Kaufdatum zu tun.
Was AfA wirtschaftlich bedeutet
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über seine Nutzungsdauer und mindert dadurch dein zu versteuerndes Einkommen. Es fließt kein Geld: Die AfA senkt die Steuerlast, nicht die Miete. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind 10.000 Euro AfA rund 4.200 Euro weniger Steuer — das ist der reale Effekt, nicht die 10.000 Euro selbst.
Welcher Satz gilt: § 7 Abs. 4 EStG
Für vermietete Wohngebäude nennt das Gesetz drei lineare Sätze. Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht wann du gekauft hast:
- Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr (33 Jahre)
- Baujahr 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
- Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre)
Ein Altbau von 1910 wird also schneller abgeschrieben als ein Haus von 1990 — das überrascht viele. Weist du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, sind höhere Sätze möglich; dafür braucht es ein Gutachten und es ist die Ausnahme, nicht der Normalfall.
§ 7 EStG — gesetze-im-internet.de
Der Boden wird nicht abgeschrieben
Nur das Gebäude verschleißt, Grund und Boden nicht. Vor der AfA muss der Kaufpreis deshalb aufgeteilt werden — und der Bodenanteil ist der Hebel, an dem die meisten Rechnungen kippen. In München kann der Boden über die Hälfte des Kaufpreises ausmachen, in ländlichen Lagen unter 15 Prozent. Wer den Bodenwert zu niedrig ansetzt, rechnet sich eine AfA zusammen, die das Finanzamt später kürzt.
AfA-Bemessungsgrundlage = Gebäudeanteil × (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Wichtig: Die Kaufnebenkosten gehören anteilig in die Bemessungsgrundlage. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen also nicht nur deine Investition, sie erhöhen auch die abschreibbare Summe — allerdings nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt.
Degressive AfA: 5 % für Neubauten
Für Wohngebäude, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen hat, erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung von 5 Prozent — nicht vom Anschaffungswert, sondern vom jeweiligen Restbuchwert. Der Betrag sinkt also jedes Jahr. Der Vorteil liegt vorn: Die ersten Jahre bringen deutlich mehr als die linearen 3 Prozent. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später zulässig, und genau dieser Wechsel ist die Optimierung — man nimmt die hohen Anfangsjahre degressiv und steigt um, sobald linear mehr bringt.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Für neu geschaffenen Mietwohnraum kommt unter Bedingungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren hinzu — zusätzlich zur linearen AfA. Sie ist an Baukostengrenzen und Effizienzanforderungen gebunden und läuft nur für bestimmte Bauantragszeiträume. Wer sie einplant, sollte die Voraussetzungen vorher steuerlich prüfen lassen, nicht danach.
Rechenbeispiel
Eigentumswohnung, Baujahr 1998, Kaufpreis 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, Bodenanteil 20 Prozent, Grenzsteuersatz 42 Prozent.
- Kaufnebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler): rund 36.200 Euro
- Gesamtinvestition: 336.200 Euro, davon Bodenanteil 20 % = 67.240 Euro
- AfA-Bemessungsgrundlage: 268.960 Euro
- AfA-Satz (Baujahr 1998): 2 % → 5.379 Euro pro Jahr
- Steuerersparnis bei 42 %: rund 2.259 Euro pro Jahr
Rund 188 Euro pro Monat, die nicht aus der Miete kommen, sondern aus der Steuer. Bei einem Objekt mit leicht negativem Cashflow ist genau das der Unterschied zwischen „trägt sich" und „kostet mich jeden Monat Geld".
Drei Fehler, die teuer werden
Kaufdatum statt Baujahr
Der Satz richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes. Ein 2024 gekaufter Altbau von 1960 wird mit 2 Prozent abgeschrieben, nicht mit 3 — die 3 Prozent gelten nur für ab 2023 fertiggestellte Gebäude.
Bodenwert geschätzt statt hergeleitet
Ein pauschales „20 Prozent Boden" hält in Hochpreislagen nicht. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind öffentlich; wer sie nutzt, hat eine belastbare Aufteilung statt einer Annahme, die das Finanzamt korrigiert.
AfA als Einnahme verbuchen
Die AfA erhöht nie den Cashflow. Sie senkt die Steuerlast. Wer sie in die Mietrendite einrechnet, produziert eine Zahl, die es nicht gibt.
Für dein Objekt durchrechnen
Der Rechner setzt den Satz automatisch aus dem Baujahr, trennt den Bodenwert ab und zeigt die Steuerersparnis über 40 Jahre — inklusive degressiver Variante und Sonder-AfA.