Mietrendite berechnen: Formel, Beispiel und drei häufige Fehler
Die meisten Inserate nennen eine Rendite, die nur die Bruttorendite ist. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten und liegt deshalb systematisch zu hoch. Dieser Artikel zeigt die drei Renditebegriffe, die du brauchst, und rechnet sie an einem Beispiel durch.
Bruttomietrendite: die Zahl aus dem Inserat
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell zu rechnen und taugt zum Vorsortieren von Objekten, aber nicht für eine Kaufentscheidung.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
Nettomietrendite: die Zahl, die zählt
Die Nettomietrendite rechnet die Kaufnebenkosten in die Investition ein und zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab. In Deutschland machen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage je nach Bundesland 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus, das verschiebt die Rendite deutlich.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Eigenkapitalrendite: der Hebel
Die Eigenkapitalrendite zeigt, was das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet. Sie steigt mit dem Fremdkapitalanteil, solange die Objektrendite über dem Sollzins liegt. Genau hier entstehen die unrealistisch hohen Zahlen mancher Anbieter: Wer die Kaufnebenkosten aus dem eingesetzten Kapital herausrechnet, kommt formal auf eine unendliche Rendite.
Eigenkapitalrendite = (Mietüberschuss − Zinsaufwand) / eingesetztes Eigenkapital × 100
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern in Nordrhein-Westfalen, Kaufpreis 300.000 Euro, Kaltmiete 750 Euro monatlich.
- Jahreskaltmiete: 9.000 Euro
- Kaufnebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Makler): rund 36.200 Euro
- Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage): rund 1.800 Euro pro Jahr
- Bruttomietrendite: 3,00 %
- Nettomietrendite: rund 2,14 %
Aus 3 Prozent im Inserat werden also gut 2,1 Prozent tatsächliche Objektrendite. Diese Differenz ist kein Detail, sie entscheidet bei aktuellen Finanzierungszinsen darüber, ob das Objekt trägt.
Drei Fehler, die Renditen zu schön aussehen lassen
Kaufnebenkosten werden nicht mitgerechnet
Sie sind sofort verloren und erhöhen die Investitionssumme. Wer sie weglässt, überschätzt die Rendite um rund ein Drittel.
Instandhaltung wird vergessen
Realistisch sind je nach Zustand 1,00 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei 70 Quadratmetern sind das 840 bis 1.260 Euro pro Jahr, die niemand umlegen kann.
Die AfA wird als Ertrag verbucht
Die Absetzung für Abnutzung senkt die Steuerlast, sie ist aber kein Einnahmeposten. Sie gehört in die Nachsteuerrechnung, nicht in die Mietrendite.
Selbst durchrechnen
Alle drei Renditen, den Cashflow nach Steuern und die AfA-Ersparnis kannst du im kostenlosen Rechner direkt für dein Objekt berechnen, ohne Anmeldung.