Immobilien-Rendite-Rechner
Mit diesem Rechner berechnest du Bruttorendite, Nettomietrendite, monatlichen Cashflow und AfA-Steuerersparnis einer Immobilie. Kaufpreis, Miete, Eigenkapital und Zinssatz eingeben, die Ergebnisse erscheinen sofort, inklusive 40-Jahres-Projektion mit Tilgung, Instandhaltung und Mietsteigerung.
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- ✓ Ohne Anmeldung
- ✓ Berechnung läuft in deinem Browser
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Kopiere die Renditeberechnung aus dem Exposé oder der Makler-E-Mail in den Chat. Wir lesen Kaufpreis, Miete und die versprochene Rendite heraus, rechnen nach — und du kannst direkt nachfragen.
Das Nachrechnen passiert in deinem Browser und zählt nicht gegen deine kostenlosen KI-Fragen.
Erwerbsnebenkosten
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Steuer & Abschreibung
Berlin Mietspiegel 2024
Farben: grün = über der Schwelle, rot = darunter. Die Schwellen sind Faustregeln, keine Bewertung deines Objekts.
Mietanalyse
Kaufnebenkosten
Hypothek
Betriebsannahmen
Abschreibung (AfA)
40-Jahres-Investmentprognose
Jährlicher Cashflow
Temporäre Was-wäre-wenn-Regler für die 40-Jahres-Projektion. Zinssatz = jährlicher Hypothekenzins; Wertsteigerung = jährliches, kumuliertes Immobilienwachstum. Gespeicherte Szenario-Werte bleiben unverändert.
Steuern, Förderung und Annahmen
Die folgenden Abschnitte verfeinern die Rechnung: AfA-Variante, KfW-Darlehen, Leerstand und Exit-Szenario. Alles optional, die Grundrechnung oben funktioniert auch ohne.
- Vor 1925: 2,5% pro Jahr (40 Jahre)
- 1925 – 2022: 2,0% pro Jahr (50 Jahre)
- Ab 2023: 3,0% pro Jahr (~33 Jahre)
Degressive Abschreibung
Sonder-AfA (Sonderabschreibung)
Bau & Verzögerungen
Mietgarantie
Nicht einfach glauben — nachfragen
Jede Zahl oben ist nachrechenbar. Frag die KI, was eine Zeile bedeutet, welche Annahme dahintersteckt und wo das Risiko liegt — kostenlos, ohne Anmeldung.
Mit diesen Zahlen weiterarbeiten
Deine Eingaben liegen bisher nur lokal in diesem Browser. Ein Klick übernimmt sie in ein kostenloses Konto: dauerhaft speichern, Szenarien vergleichen, PDF exportieren und mit dem KI-Assistenten über genau diese Zahlen sprechen. Kein Passwort nötig, E-Mail kannst du später hinterlegen.
So funktioniert der Rechner
- Kaufpreis, Wohnfläche und Kaltmiete eintragen. Grunderwerbsteuer wird je Bundesland automatisch gesetzt.
- Finanzierung ergänzen: Eigenkapital, Sollzins und Tilgungssatz. Der Rechner ermittelt Annuität, Zinslast und Restschuld.
- Ergebnisse lesen: Bruttorendite, Nettomietrendite, Cashflow nach Steuern und AfA-Ersparnis, dazu die Projektion über 40 Jahre.
Häufige Fragen zur Immobilienrendite
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Bei 9.000 Euro Jahresmiete und 300.000 Euro Kaufpreis sind das 3 Prozent. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten sowie nicht umlagefähige Kosten und liegt deshalb immer niedriger.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite setzt nur Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettorendite rechnet Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage in den Kaufpreis ein und zieht Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis von der Miete ab. Für eine Kaufentscheidung ist nur die Nettorendite aussagekräftig.
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung beträgt 2 Prozent pro Jahr bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent bei Baujahr vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil, der Bodenwert wird nicht abgeschrieben.
Was ist ein guter Cashflow bei einer Immobilie?
Entscheidend ist der Cashflow nach Zins, Tilgung, nicht umlagefähigen Kosten und Steuern. Ein leicht negativer Cashflow kann bei hoher AfA und Wertsteigerung sinnvoll sein, ein dauerhaft negativer ohne Steuervorteil ist ein Warnsignal. Der Rechner zeigt beide Größen getrennt.
Brauche ich ein Konto, um den Rechner zu nutzen?
Nein. Der Rechner läuft vollständig ohne Anmeldung und die Berechnung findet in deinem Browser statt. Ein kostenloses Konto brauchst du nur, wenn du Objekte dauerhaft speichern, vergleichen oder den KI-Assistenten nutzen willst.