Immobilie oder ETF: der Vergleich, den beide Lager falsch führen
Der Vergleich wird meist mit den falschen Zahlen geführt: 7 Prozent ETF-Rendite gegen 3 Prozent Mietrendite, fertig. Das ignoriert, dass dir für die Immobilie eine Bank 80 Prozent des Kaufpreises leiht und für den ETF niemand. Und es ignoriert, dass beide Seiten völlig unterschiedlich besteuert werden.
Der eigentliche Unterschied heißt Fremdkapital
Mit 60.000 Euro Eigenkapital kaufst du eine Immobilie für 300.000 Euro — oder ETF-Anteile für 60.000 Euro. Steigt beides um 2 Prozent im Jahr, wächst die Immobilie um 6.000 Euro und der ETF um 1.200. Der Wertzuwachs bezieht sich auf das ganze Objekt, deine Rendite aber auf das eingesetzte Eigenkapital. Das ist der Hebel, und er ist der einzige Grund, warum eine Immobilie mit 3 Prozent Objektrendite überhaupt mit einem ETF konkurrieren kann.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Solange die Objektrendite über dem Sollzins liegt, arbeitet er für dich; liegt der Zins darüber, beschleunigt er den Verlust. Bei den Finanzierungszinsen der letzten Jahre ist das keine theoretische Anmerkung — es ist die entscheidende Frage.
Steuern auf der Immobilienseite
Mieteinnahmen sind mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern — für Gutverdiener also teuer. Dagegen stehen Werbungskosten: Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung und vor allem die AfA. Und der Punkt, der die ganze Rechnung dreht: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Nicht ermäßigt — steuerfrei.
Diese Zehnjahresfrist ist der stärkste steuerliche Vorteil, den deutsche Privatanleger überhaupt haben. Sie ist auch der Grund, warum die Haltedauer bei einer Immobilie keine Nebenbedingung ist, sondern Teil der Strategie.
§ 23 EStG — gesetze-im-internet.de
Steuern auf der ETF-Seite
ETF-Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 Prozent, gegebenenfalls plus Kirchensteuer. Der Satz ist unabhängig von deinem Einkommen — für Gutverdiener ist das ein Vorteil gegenüber Mieteinnahmen.
Zwei Besonderheiten mildern die Last: Bei Aktienfonds im Privatvermögen sind 30 Prozent der Erträge nach § 20 InvStG teilfreigestellt, es werden also nur 70 Prozent besteuert. Und über die Vorabpauschale wird bei thesaurierenden Fonds jährlich ein kleiner Betrag vorab versteuert, der beim späteren Verkauf angerechnet wird — kein Zusatzschaden, aber ein Liquiditätseffekt. Eine der Zehnjahresfrist entsprechende Steuerfreiheit gibt es beim ETF nicht: Auch nach 30 Jahren wird der Gewinn besteuert.
Rechenbeispiel: 60.000 Euro Eigenkapital
Beide Seiten über zehn Jahre, 2 Prozent Wertsteigerung bei der Immobilie, 7 Prozent beim ETF, Grenzsteuersatz 42 Prozent.
- Immobilie: 300.000 Euro Kaufpreis, rund 36.000 Euro Nebenkosten, also 96.000 Euro Kapitaleinsatz statt 60.000
- Immobilie nach 10 Jahren: Wert rund 366.000 Euro, Restschuld getilgt auf etwa 195.000 Euro
- Verkaufsgewinn steuerfrei nach § 23 EStG, dazu die AfA-Ersparnis über zehn Jahre
- ETF: 60.000 Euro bei 7 Prozent auf rund 118.000 Euro, Gewinn 58.000 Euro
- ETF nach Steuern: rund 47.000 Euro Gewinn nach Teilfreistellung und Abgeltungsteuer
Der entscheidende Posten im Beispiel sind nicht die Mieteinnahmen, sondern die Kaufnebenkosten und die Tilgung. Die Nebenkosten sind sofort verloren und machen aus 60.000 Euro Eigenkapital 96.000 Euro Kapitaleinsatz; die Tilgung ist kein Ertrag, sondern ein Zwangssparplan. Wer diese beiden Größen weglässt, lässt die Immobilie gewinnen, bevor gerechnet wurde.
Wann welche Seite gewinnt
Die Immobilie gewinnt bei hohem Grenzsteuersatz, günstiger Finanzierung, mindestens zehn Jahren Haltedauer und der Bereitschaft, Verwaltung und Klumpenrisiko zu tragen. Sie ist ein Steuer- und Hebelprodukt, kein Renditeprodukt.
Der ETF gewinnt bei kurzem oder unklarem Horizont, wenn Liquidität und Streuung zählen, bei kleinem Eigenkapital und wenn du keine zweite Beschäftigung willst. Ein ETF hat keine Mieter, keine Eigentümerversammlung und keinen Sanierungsstau.
In der Praxis ist die Frage selten „oder". Wer eine Immobilie finanziert, spart nebenher weiter in ETFs — schon deshalb, weil ein Objekt kein diversifiziertes Portfolio ist.
Beide Seiten gegenrechnen
Der Rechner stellt Immobilie, ETF und Rente in einer Projektion über 40 Jahre gegenüber — mit AfA, Fondsbesteuerung und der Zehnjahresfrist, jeweils nach Steuern.